В этой статье юрист Алексей Князев отвечает на популярный вопрос: «Как реализовать недвижимое имущество приставами?».
Вопрос: . На основании постановления судебного пристава реализовано недвижимое имущество организации, применяющей УСН («доходы минус расходы»). Покупателем деньги перечислены на депозитный счет судебных приставов в ноябре 2008 г. В декабре они были перечислены взыскателю. Право собственности на недвижимость новым собственником зарегистрировано в январе 2009 г. В каком налоговом (отчетном) периоде организация должна отразить доход? (Консультация эксперта, 2009)
Вопрос: На основании постановления судебного пристава реализовано недвижимое имущество организации, применяющей УСН («доходы минус расходы»). Покупателем имущества деньги были перечислены на депозитный счет судебных приставов в ноябре 2008 г. В декабре указанные денежные средства были перечислены взыскателю (кредитору). Право собственности на недвижимое имущество новым собственником было зарегистрировано в январе следующего года. В каком налоговом (отчетном) периоде организация должна отразить доход для целей исчисления налога, уплачиваемого в связи с применением УСН?
Ответ: Согласно ч. 4 ст. 69 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее — Закон N 229-ФЗ) при отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится.
Реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством РФ (ч. 1 ст. 87 Закона N 229-ФЗ).
Частью 1 ст. 110 Закона N 229-ФЗ установлено, что денежные средства, взысканные с должника в процессе исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, в том числе путем реализации имущества должника, подлежат перечислению на депозитный счет подразделения судебных приставов, за исключением случаев, предусмотренных Законом N 229-ФЗ.
В силу п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса РФ налогоплательщики, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые согласно ст. 250 НК РФ.
Отметим, что вопрос о том, включаются ли средства, полученные от продажи имущества в рамках исполнительного производства, в налоговую базу по налогу на прибыль, а равно и по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, может решаться неоднозначно.
Так, например, в разъяснениях контролирующих органов и решениях отдельных арбитражных судов приводится позиция о необходимости включения в облагаемую базу по налогу на прибыль рассматриваемых доходов (Письма ФНС России от 17.08.2005 N 02-1-08/177@, УФНС России по г. Москве от 26.08.2005 N 20-12/60487, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.09.2007 N Ф04-5968/2007(37698-А45-40)).
В то же время есть и иная позиция, которую высказывают некоторые арбитражные суды. Данная позиция сводится к следующему: в процессе продажи имущества на торгах не происходит реализации товаров (работ, услуг), а осуществляется исполнение решения суда. Кроме того, поскольку денежные средства поступают на счет судебных приставов, у налогоплательщика-должника дохода не возникает (см. подробно Постановления ФАС Центрального округа от 21.05.2007 N А36-1664/2006 (оставлено без изменения Определением ВАС РФ от 02.11.2007 N 11152/07), ФАС Северо-Кавказского округа от 06.06.2006 N Ф08-2397/2006-994А).
В случае если налогоплательщик будет руководствоваться позицией контролирующих органов, то при решении вопроса о моменте отражения доходов от реализации имущества в рамках исполнительного производства необходимо учитывать следующее.
Согласно п. 1 ст. 346.17 НК РФ в целях гл. 26.2 НК РФ датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод). Положения данного пункта распространяются и на случаи получения предварительной оплаты (см. Решение ВАС РФ от 20.01.2006 N 4294/05).
В рассматриваемой ситуации в силу закона денежные средства за реализацию принадлежащего организации имущества поступают на расчетный счет иного лица (судебных приставов-исполнителей). При этом указанные средства принадлежат организации-должнику до момента их направления взыскателям.
Следовательно, выручку от реализации недвижимого имущества, на наш взгляд, необходимо учитывать в качестве облагаемого дохода на дату поступления средств на счет подразделения судебных приставов-исполнителей.
О.Ю.Поздеев
Консультационно-аналитический центр
по бухгалтерскому учету
и налогообложению
04.02.2009
Судебные приставы арестуют и единственное жилье
– Вера Михайловна, поясните, пожалуйста, читателям БН, как организована работа приставов с недвижимостью? Вести дело может любой специалист или этим занимается отдельное подразделение?
– На сегодняшний день в ФЗ «О судебных приставах» констатируется, что пристав имеет право вести исполнительные производства любой категории. Разделения производств по категориям «недвижимость» и «движимость» не существует. Если же смотреть по внутреннему распорядку, то начальники районных отделов самостоятельно определяют, как организовать работу подчиненных. В одних отделах во главу поставлен территориальный принцип, и за сотрудниками закреплены конкретные, например, улицы. В других же структурных подразделениях созданы группы по ведению исполнительных производств. Кто-то занимается алиментными обязательствами, кто-то налоговыми обязательствами или штрафами ГИБДД, а кто-то – взысканиями с физических лиц в пользу кредитных организаций.
– Правильно ли я понимаю, что в большинстве случаев, когда взыскание обращается на недвижимость и она выставляется на торги, речь идет об ипотечных квартирах?
– Порядка 90% от общего количества исполнительных производств, в рамках которых произведен арест на недвижимое имущество, ведется по ипотечным квартирам.
34 м 2 1 600 тыс. р.
27 м 2 1 950 тыс. р.
Н. Девяткино, Школьная ул., 2
37 м 2 2 229 тыс. р.
г. Всеволожск, Доктора Сотникова ул., 25, 27, 29, 31
37 м 2 2 235 тыс. р.
г. Всеволожск, Доктора Сотникова ул., 25, 27, 29, 31
18 м 2 2 270 тыс. р.
Среднеохтинский пр., 42
45 м 2 2 627 тыс. р.
г. Всеволожск, Доктора Сотникова ул., 25, 27, 29, 31
44 м 2 2 820 тыс. р.
Н. Девяткино, Школьная ул., 2
27 м 2 2 850 тыс. р.
Ленинский пр., 64
34 м 2 3 000 тыс. р.
Кронштадт, Карла Либкнехта, 17
25 м 2 3 200 тыс. р.
Комендантский пр., 64 к.1
42 м 2 3 206 тыс. р.
г. Кудрово, Пражская ул.
59 м 2 3 344 тыс. р.
г. Всеволожск, Доктора Сотникова ул., 25, 27, 29, 31
– Каковы основные заблуждения граждан о работе приставов?
– Многие граждане ссылаются на то, что квартира является их единственным жильем. Между тем на ипотечные квартиры не распространяется норма закона, по которому запрещено обращение иска на единственное жилье. Более того, согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» судебные приставы-исполнители не производят оценку по определению рыночной стоимости имущества, с которой начинаются торги. Это делает суд. То есть залогодержатель обращается в суд и просит обратить взыскание на квартиру с установленной начальной ценой.
Именно в этот момент, то есть в ходе судебного процесса, ответчик вправе заявить ходатайство об изменении стоимости объекта и привлечь эксперта (оценщика).
– С какого момента обращения взыскания на залог приставы начинают работу?
– На основании вступившего в силу судебного решения суд выдает исполнительный документ. Как правило, формулировка в решении суда, а также в исполнительном документе выглядит следующим образом: «Взыскать по кредитному договору такую-то сумму… Обратить взыскание на заложенную по договору ипотеки квартиру по адресу такому-то путем ее реализации на торгах с установленной начальной ценой в размере таком-то…»
При отсутствии у должника денег взыскание обращается на имущество. Поэтому в дальнейшем в рамках возбужденного исполнительного производства судебный пристав-исполнитель выходит «в адрес», с целью совершения исполнительных действий, направленных на арест имущества должника. После чего выносится соответствующее постановление, и заложенная квартира передается на торги.
Кстати, часть граждан считает, что реализацией арестованного имущества занимается служба судебных приставов. Это ошибка. Соответствующими полномочиями в настоящее время наделено Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество). В нашем регионе это Территориальное Управление Росимущества в Ленинградской области.
– Но ваша служба как-то причастна к процессу продажи?
– Реализацию арестованного имущества осуществляет Росимущество и привлекаемые им физические и юридические лица, отобранные на конкурсной основе. В то же время с 2008 года действует приказ, по которому в обязательном порядке идет межведомственный информационный обмен. Нас держат в курсе, кто выступает торгующей организацией, когда будут проведены сами торги и где размещена информация о торгах. И обязательно для повышения прозрачности процедуры на всех торгах присутствует представитель службы судебных приставов. Для соблюдения законности торгов создается комиссия. В нее входит наш представитель, представитель Росимущества и сотрудники поверенной организации, проводившей торги в рамках госконтракта. Процедура исполнительного производства стала абсолютно прозрачной
59 м 2 3 344 тыс. р.
г. Всеволожск, Доктора Сотникова ул., 25, 27, 29, 31
Как реализовать недвижимое имущество приставами
Порядок проведения торгов регламентируется статьями 447-449 Гражданского кодекса РФ, а порядок реализации заложенного имущества — статьей 350 ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости).
Для проведения торгов между службой судебных приставов и специализированной организацией заключается договор на проведение торгов. При этом должник (собственник недвижимости) полностью исключается из документального оформления отношений, связанных с проведением торгов.
Согласно ФЗЗ «Об исполнительном производстве» на судебного пристава — исполнителя возлагается лишь обязанность по подготовке торгов. В силу пункта 2 статьи 62 ФЗ «Об исполнительном производстве» судебный пристав — исполнитель должен сделать заявку специализированной организации и указать минимальную начальную цену имущества, выставляемого на торги.
К заявке на проведение торгов, подаваемой судебным приставом — исполнителем, прилагаются:
1) копия исполнительного документа;
2) копия акта ареста имущества, составленного судебным приставом — исполнителем;
3) документы, характеризующие объект недвижимости;
4) копии документов, подтверждающих право пользования земельным участком или право собственности на него, в случае продажи отдельно стоящего здания.
Согласно пункту 4 статьи 62 ФЗ «Об исполнительном производстве» при продаже права долгосрочной аренды судебный пристав — исполнитель в дополнение к указанным выше документам прилагает:
1) копию договора аренды;
2) копию свидетельства о регистрации договора аренды;
3) копию документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, из которого следует возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя, если право аренды было получено арендатором в результате торгов.
При продаже права на объект незавершенного строительства судебный пристав — исполнитель в дополнение к указанным выше документам прилагает:
1) копию решения об отводе земельного участка;
2) копию разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство.
На основании пункта 1 статьи 63 Федерального закона «Об исполнительном производстве» торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки судебного пристава — исполнителя.
Если иное не предусмотрено законодательством, извещение о проведении торгов должно быть сделано не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно обязательно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе б оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Участники вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указываются в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.
Согласно пункту 5 статьи 448 лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения торгов протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. В соответствии с пунктом 4 статьи 447 ГК РФ выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Как правило, при предъявлении исков о признании торгов недействительными истцы ссылаются на многочисленные основания и обстоятельства, законность которых исследуется судом в процессе рассмотрения дела. Наиболее чаще встречаются следующие обстоятельства: отсутствие публикации и извещения о торгах или нарушение сроков публикации извещения, незаконное признание первых торгов несостоявшимися и так далее.
Вынося решение о признании торгов недействительными, суд должен иметь в виду, что за последствием такого признания последует крайне выгодная должнику и крайне невыгодная покупателю реституция. Поэтому согласно Постановления Пленума ВАС РФ от 02.12.1993 № 32, под грубым нарушением правил конкурса или аукциона понимается необоснованное исключение из числа участников конкурса или аукциона лиц, а также нарушения порядка проведения торгов, которые могли привести к неправильному определению победителя.
Действующая судебная практика к числу существенных нарушений относит следующие нарушения:
1. проведение торгов недвижимости организацией, не являющейся специализированной;
2. неправильная и незаконная оценка (уценка) имущества.
Не является существенными нарушениями условий проведения торгов, не повлиявшие на правильное определение победителя, не нарушившие права взыскателя, должника и участников. К их числу суд относит следующие факты: незначительной просрочки внесения участниками торгов задатка и оплаты его на день проведения торгов, незначительной задержки времени открытия торгов, даты извещения о торгах более чем за 30 дней до их проведения.
Согласно ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае если имущество не реализовано в двухмесячный срок, взыскателю предоставляется право оставить имущество за собой.
Итак, недвижимое имущество реализуется в двухмесячный срок с публичных торгов специализированной организацией по заявке судебного пристава.
Это видео поможет лучше понять процедуру.
Поделитесь своим мнением на тему «Как реализовать недвижимое имущество приставами» в комментариях.
Загрузка...