В этой статье юрист Алексей Князев отвечает на популярный вопрос: «Как вернуть имущество проданное приставами?».
Как вернуть проданную недвижимость (квартиру)?
Чтобы приобрести недвижимое имущество граждане обращаются к риэлтору, а чтобы вернуть его после неудачной сделки — к адвокату. Действительно, при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны не всегда достигают тех целей, ради которых они вступают в сделку. Чаще всего серьезные проблемы возникают у продавцов недвижимости, когда они не получают оплату по договору и при этом лишаются прав на квартиру, дом, дачу.
По общим правилам гражданского законодательства покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не оговаривается законом, либо самими сторонами. Оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества подтверждается: распиской, выпиской из банка о переводе денежных средств, квитанцией о внесении денежных средств в кассу (если продавец юридическое лицо) и т.п. документами, удостоверяющими передачу денежных средств от покупателя продавцу. Если покупатель не оплатил приобретенное по договору недвижимое имущество, можно говорить о нарушении условий договора и праве продавца требовать расторжения договора купли-продажи и возврата имущества, при условии, что оно было передано по договору.
В соответствии с положением статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. При отсутствия согласия между сторонами сделки договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон, но только при наличии следующих условий:
- При существенном нарушении договора другой стороной;
- В иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Особое внимание следует обратить на формулировку: «Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора». Если исходить из того, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать покупателю в собственность недвижимость, а покупатель обязуется принять её и уплатить за неё определенную в договоре денежную сумму, то отсутствие оплаты по договору следует считать нарушением основной обязанности покупателя.
Кроме того, продавец заключает договор купли-продажи с расчетом получить от покупателя денежные средства, следовательно, их неполучение влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Значит, нарушение покупателем обязанности по оплате должно каждый раз признаваться существенным нарушением договора вне зависимости от факта регистрации перехода права собственности по сделке. На практике оказывается все не так просто. Судам при одинаковых исходных данных, одинаковых требованиях принимаются прямо противоположные решения, причем часто со ссылками на одни и те же нормы права.
Чаще всего суды, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, указывают в судебном акте: «если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ». При этом передача имущества покупателю до получения денежных средств также оказывается обстоятельством, который позволяет судам применять п. 4 ст. 453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Несмотря на упоминание данных норм в Постановлении Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судам также дано разъяснение по вопросу расторжения договора купли-продажи недвижимости: «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ» и дана ссылка на право продавца, не получившего оплаты по нему, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
До момента принятия указанного Постановления даже при наличии всех необходимых для расторжения сделки условий (отсутствие оплаты, доказанные убытки продавца, фактическая не передача имущества покупателю) судебные решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости были редкостью. В настоящий момент расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с её неоплатой вполне достижимая юридическая цель.
Соблюдение предусмотренного законом порядка расторжения договора, четкое формулирование исковых требований и их грамотное обоснование залог успеха в споре с недобросовестным покупателем недвижимого имущества. Безусловно, что неоплата за фактически переданное недвижимое имущество не является единственным основанием для оспаривания совершенной сделки. Об иных основаниях расторжения договоров и о практических советах по их применению читайте на страницах нашего Интернет-ресурса.
Если Вы не имеете объективной возможности воспользоваться квалифицированной юридической помощью при продаже квартиры, мы рекомендуем Вам воспользоваться разработанной адвокатами нашего Бюро памяткой – «Юридические правила продажи квартиры.» Цель данной памятки – обеспечить все возможные правовые механизмы защиты интересов продавца недвижимости от возможных убытков и прочих проблем ввиду недобросовестности приобретателя.
Для получения правовой помощи по вопросам совершении сделок по продаже недвижимости и расторжению договоров купли-продажи недвижимости Вы можете обратиться в Адвокатское бюро «Домкины и партнеры».
Как вернуть себе жилье, незаконно проданное судебными приставами-исполнителями с торгов
Находясь в ИК общего режима, обменяла муниципальную квартиру на квартиру частной собственности (сделка совершалась моим доверителем — моим сыном). Вследствие действий судебного пристава-исполнителя, 04.06.01 г. была лишена единственного жилья, т.е. мое жилье было передано взыскателю в счет погашения иска, который был по приговору суда по уголовному делу. На основании моей жалобы от августа 2001 г. на действия судебного пристава-исполнителя, 15.11.05 г. Петрозаводским городским судом постановление судебного пристава от 04.06.01 г., в части передачи моего жилья в счет погашения иска, было отменено, как не соответствующее закону. Кассационным определением ВС РК от 07.01.06 г. на жалобу судебного пристава решение суда от 15.11.05 оставлено без изменений. Однако в тексте кассационного определения от 07.02.06 г. в описательно мотивировочной части ВС РК указал (возможно, ошибочно!), что суд 1 инстанции сделал правильный вывод об отсутствии незаконных действий в действиях судебного пристава-исполнителя в части передачи квартиры в счет погашения долга. А т.к. в силу незнания я руководствовалась тем, что ВС РК оставил решение первой инстанции без изменений, Я считала, что жилье мне вернуть обязаны. Но, освободившись из мест лишения свободы 14.12.2011 г., я до сих пор не могу ничего добиться. Т.е. жилье мне никто не собирается возвращать! Получается, что виноватых вообще нет, а судебные решения от 15.11.05 и от 07.02.06 г. вообще не имеют каких-либо правовых последствий ( ! ). На протяжении с 15.12.11 г. я вынуждена мыкаться по чужим людям, являясь уже пенсионеркой. Обращалась в органы прокуратуры, вплоть до прокуратуры РФ (лично — в марте 2014 г.). В иные всевозможные инстанции, но тщетно. Все только констатируют, что мой случай уникален и не подходит ни под какой закон. Истребовать свое жилье я тоже не могу, т.к. там давно проживают добросовестные приобретатели. Подскажите хотя бы как мне быть? Как возможно, что суд. решения не имеют правовых последствий?! Буду безмерно благодарна любой Вашей помощи, пусть даже советом. С уважением, Боброва Наталья.
Здравствуйте.
Во-первых, Вам нужно будет подать в ВС РК заявление об исправлении опечатки, допущенной в кассационном определении от 07.01.2006 года, чтобы оттуда была изъята фраза об “отсутствии незаконных действий в действиях судебного пристава-исполнителя”.
Затем, когда Вы получите на руки определение об исправление такой опечатки, Вам нужно будет подать в суд по месту нахождения квартиры иск об истребовании этой квартиры из чужого незаконного владения её нынешних собственников. К иску нужно будет приложить копии Ваших правоустанавливающих документов на квартиру, а также копии судебного решения от 15.11.2005 года, кассационного определения от 07.01.2006 года и определения об исправлении опечатки, допущенной в тексте кассационного определения от 07.01.2006 года.
Этих документов будет вполне достаточно для того, чтобы истребовать квартиру обратно в Вашу собственность. Причем, при подаче вышеуказанного иска, ответчики не смогут использовать такой прием защиты, как признание их добросовестными приобретателями квартиры.
Как вернуть имущество
вам следует обратиться в суд с жалобой на бездействие пристава по исполнению решения суда
Статья 441. Подача заявления об оспаривании постановлений должностных лиц службы судебных приставов, их действий (бездействия)
(в ред. Федерального закона от 02.10.2007 N 225-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1. Постановления главного судебного пристава Российской Федерации, главного судебного пристава субъекта Российской Федерации, старшего судебного пристава, их заместителей, судебного пристава-исполнителя, их действия (бездействие) могут быть оспорены взыскателем, должником или лицами, чьи права и интересы нарушены такими постановлением, действиями (бездействием).
2. Заявление об оспаривании постановлений должностного лица службы судебных приставов, его действий (бездействия) подается в суд, в районе деятельности которого исполняет свои обязанности указанное должностное лицо, в десятидневный срок со дня вынесения постановления, совершения действий либо со дня, когда взыскателю, должнику или лицам, чьи права и интересы нарушены такими постановлением, действиями (бездействием), стало известно о нарушении их прав и интересов.
Это видео поможет лучше понять процедуру.
Поделитесь своим мнением на тему «Как вернуть имущество проданное приставами» в комментариях.
Загрузка...